🔶 Wszystko wygląda dobrze, gdy najemcy płacą regularnie, a cash flow jest stabilny. Jednak w momencie, gdy płatności przestają wpływać, pojawiają się poważne problemy. Najemcy, świadomi ochrony, jaką daje im polskie prawo, często wykorzystują tę wiedzę na swoją korzyść, co może prowadzić do frustracji i trudności dla właścicieli nieruchomości.
Pracując ponad 15 lat w zarządzaniu najmem, zaobserwowałam następujące problemy:
- ograniczona przez przepisy windykacja,
- brak możliwości eksmisji najemcy,
- niska skuteczność egzekucji komorniczej.
🔶 Jednym z największych problemów jest blokowanie przez przepisy prób windykacyjnych w ekstremalnych sytuacjach. Gdy najemca przestaje płacić czynsz, prawo chroni jego prawa do lokalu do tego stopnia, że procesy windykacyjne stają się skomplikowane i czasochłonne.
Polskie prawo stanowi, że w takich sytuacjach właściciel nieruchomości nie może wymienić zamków ani podjąć innych działań bez decyzji sądowej, bo mogą być one uznane za naruszenie dóbr osobistych najemcy i naruszenie miru domowego.
Egzekucja komornicza, będąca ostatecznym etapem dochodzenia długów, jest procesem wymagającym dużo czasu i wiąże się z kosztami, które na początku obciążają wierzyciela. W wielu przypadkach uzyskany tytuł wykonawczy i egzekucja komornicza może nie być skuteczna, bo najemcy często ukrywają swój majątek i dochody, które mogłyby być zajęte przez komornika.
Co robimy w ramach prewencji?
👉 przede wszystkim skrupulatnie weryfikujemy najemców, ale o tym napiszę w następnym poście,
👉 konstruujemy poprawnie umowy, żeby zabezpieczyć się na wszelkie ewentualności,
👉 monitorujemy wszystkie płatności i wcześnie interweniujemy w przypadku opóźnień,
👉 współpracujemy z kancelariami prawnymi i firmami windykacyjnymi,
👉 dłużników wpisujemy do bazy RDL – Rejestr Dzikich Lokatorów,
👉 najemców, którzy uporczywie nie płacą, wpisujemy do Krajowych Rejestrów Dłużników: BIG.PL, KRD itp.
